آخرین تغییرات قیمت مسکن در تهران و نمودار تغییرات قیمت ملک را می توانید در سایت نارون مشاهده فرمائید
مسكن نارون :: Naroon Real Estate
نارون تنها ارائه دهنده فایل املاک به متقاضیان (مصرف کنندگان) است
اطلاعات سایت نارون را در قالب نرم افزار 10 برابر سریعتر توسط نرم افزار نارون (دانلود) مشاهده کنید
-----------------------------
-----------------------------
روزانه 800 الی 1200 فایل جدید املاک از نیمه شمالی تهران
-----------------------------
-----------------------------
با خرید عضویت 15 هزار تومانی نارون هم تعداد زیادی ملک مشاهده نمائید و نیز پس از انتخاب ملک مورد نظر کمیسیون ندهید !!! ما برای شما رایگان قراردادتان را عقد میکنیم
-----------------------------
تأمین مسكن ۱۳۵۰ خانوار شناسایی شده فاقد مسكن در استان تهران
مدیركل كمیته امداد استان تهران گفت: با اجرای طرح جهادی مسكن تا پایان سال در جهت تأمین مسكن ۱۳۵۰ خانوار نیازمند شناسایی شده فاقد مسكن در استان، اقدام خواهد شد. سعید ستاری در گفتگو با مهر افزود: در سال جاری براساس برنامه ریزی های صورت گرفته قرار بود تا پایان سال هزار واحد مسكونی برای مددجویانی كه فاقد مسكن هستند، احداث شود. وی خاطر نشان كرد: تاكنون بدلیل افزایش قیمت مصالح، كاهش امكانات موسسات خیریه و... تنها عملیات ساخت ۵۰۰ واحد مسكونی انجام شده است و مابقی نیز در دست ساخت است. ستاری گفت: براساس طرح جهادی مسكن طی دو ماه آینده و تا پایان سال در جهت خانه دار شدن خانواده های شناسایی شده اقدام خواهد شد.
------------------------------------------------------------------------------
راه كارهای حل مشكل مسكن در تهران از زبان مشاور وزیر مسكن
مشاور وزیر مسكن و شهرسازی در گفت و گوی تفصیلی با فارس از راه كارهای پیشنهادی برای حل مشكل مسكن در تهران و كل كشور گفت.
پیروز حناچی معتقد است نقطه قوت دولت نهم در بخش مسكن توجه به مسكن كم درآمدها است اما به دلیل اینكه سیاستهای اقتصادی دولت با تامین مسكن كم درآمدها هماهنگ نبود به نظر می رسد هنوز دولت در خانه دار كردن اقشار كم درآمد كه هدف مهم دولت بوده موفق نبوده است.
پاسخ وی به سوالات فارس را در ذیل می خوانید.
● به اعتقاد شما سیاستهای اقتصادی دولت مسكن را متاثر كرده است؟
▪ تاثیراتی كه موضوع مسكن در سبد خانوار گذاشته بود برای دولت یك تهدید محسوب می شد چرا كه حجم بخش مسكن اعم از اجاره یا اجارهبها یا خرید واحد مسكونی در سبد هزینههای خانوار به شدت بالا رفته بود و تهیه مسكن برای خیلی از خانوارهای دهكهای پایین داشت به یك آرزو تبدیل میشد كه البته الان این آرزو هنوز پابرجاست. این به عنوان یك تهدید مطرح است و علت آن به اعتقاد بنده سیاستهای اقتصادی دولت است. سیاستهایی كه منجر به افزایش نرخ تورم در كشور شده است و هرچقدر این سیاستها ادامه پیدا كند، نرخ تورم افزایش پیدا می كند و متاسفانه ما این وضعیت را در بخش مسكن بیشتر خواهیم دید. مسكن گران ترین كالایی است كه یك خانواده در طول عمر تهیه میكند و اگر كمتوجهی به این موضوع صورت گیرد به راحتی میتواند ابعاد منفی و موضوع امنیتی به خود بگیرد.
حناچی می گوید: سیاستهای اقتصادی دولت بر روی مسكن تاثیر گذاشته و این بخش از یك موضوع كاملا عادی دارد به یك معضل تبدیل میشود. شاید اگر در آینده فكری برای مسكن نشود و برای كنترل آن توجهی نشود به راحتی میتواند به دلیل جمعیتی و تقاضای موثر حاكم به عنوان تهدید برای دولت تبدیل شود. ۵۰ درصد جمعیت جوان كشور زیر ۲۰ سال است و این جمعیت در اواسط این دهه و دهه بعد بیشترین متقاضیان مسكن خواهند بود.
● گفتید كه نقاط قوت دولت توجه به مسكن كمدرآمدها بوده است اما در عمل میبینیم كه سیاستهای دولت در بخش مسكن كم درآمدها موفق نبوده است. مثل ارایه وامهای ۱۰ میلیونی برای كمدرآمدها كه تاثیر منفی بر قیمت مسكن داشت.اما بفرمایید كه آیا دولتهای قبلی به مسكن كم درآمدها توجهی نداشتند؟
▪ برای اولین بار توجه به تامین مسكن كم درآمدها در قانون برنامه چهارم توسعه اشاره شد.اما باید اذعان داشت كه اولا وضعیت تا این حد بحرانی نبود و دوم اینكه در قانون برنامه نبود. هر دولتی به مسكن كم درآمدها توجه میكرد اما جهتگیری برنامهای نداشت. برای اولین بار در برنامه چهارم به مسكن كم درآمدها توجه و اشاره شد و دولت كنونی نیز مجری آن شده است.
● اما به نظر میرسد دولت كنونی هنوز در تامین مسكن كم درآمدها موفق نبوده است.
▪ به دلیل اینكه سیاستهای اقتصادی دولت با این جهتگیری و هدف گیری هماهنگ نشده است. سیاستهایی كه منجر به افزایش نرخ تورم در كشور شد و هنوز خود به عنوان یك تهدید برای اجرای سیاستهای دولت تلقی میشود.
یك نقطه ضعف كه میتوان به دولت در بخش مسكن به آن وارد دانست همانا مسكنهای ۹۹ ساله است. شما میدانید كه بار بیشترین مسئولیت این مسكنها بر دوش تعاونیهای مسكن است. همانطور كه میدانید تجربه تعاونیهای پس از انقلاب در بخش مسكن یك تجربه شكست خورده است.
اگر به وزارت تعاون مراجعه كنید میبینید تعاونیها به ندرت به نتیجه رسیدهاند. دو تجربه عمده داشتند. یا سوءاستفادههای آنچنانی و یا به بار آوردن ضرر و زیان به هر دو طرف بوده است.
● طرح اعطای زمینهای ۹۹ ساله موفق خواهد بود یا خیر؟
▪ وزارت مسكن و شهرسازی بخاطر فشارهایی كه از سوی دولت وارد شده باید پاسخگوی طرح اعطای زمین های ۹۹ ساله باشد. در حالیكه الان ابزار این كار چندان در اختیار این وزارتخانه نیست و به همین خاطر لایحهای به نام ساماندهی مسكن تدوین كرد تا این ابزار را در اختیار بگیرد. یكی از محورهای این طرح این است كه وزارتخانهها و سازمانهایی كه زمین درا ختیار دارند زمین را در اختیار دولت قرار دهند و اولویت استفاده از این زمینها نیز كاركنان آن دستگاه باشند.
این طرح،طرح درستی نیست. چه كسی گفته كه كاركنان آن دستگاه ها اولویت دارند. البته حتما یك سیاست كنترلی برای آن تهیه كردهاند ولی این نشان دهنده این است كه دولت در شهرهای بزرگ اجازه مانور خیلی كمی در محدوده شهرها دارد. چرا كه در داخل شهر تهران خیلی مشكل داریم.
● مشكلی كه طرح اعطای زمینهای ۹۹ ساله دارد چیست؟
▪ مشكلی كه طرح اعطای زمینهای ۹۹ ساله دارد این است كه ارتباط آن با شهرداری قطع است و معلوم نیست كه سیاستهای شهرسازی كجا دارند پیاده میشوند و این خیلی خطرناك است. برای استفادههای جزئیتر شاید زیاد خود را نشان دهد اما برای دولت كه تصمیمگیر است مشكل آفرین می باشد.
● پس عدم ارتباط طرح ۹۹ ساله با شهرداری یكی از ضعفهاست و احتمال شكست در آن وجود دارد.برای شكست نخوردن طرح چه كار باید كرد؟
▪ اصلیترین ایرادی كه به این طرح میتوان گرفت همانا عدم ارتباط طرح اعطای زمینهای ۹۹ ساله با شهرداری است.
شورای عالی شهرسازی در سالهای گذشته برای مطالعه مجموعه شهری تهران ۱۲تا ۱۵ جلسه ۴ ساعته و ۲۵ جلسه كارشناسی برای این طرح گذاشت. این به این دلیل بود كه امكان نظرات كارشناسی به وجود بیاید.برای اینكه دولت بتواند، موضوع بخش مسكن در ایران را كه یك موضوع اقتصادی است حل و فصل كند. ما مسكن تولید میكنیم و حتی در برخی از موانع و مكانها بیشتر از تقاضا و نیاز تولید میشود. تولید مسكن تقاضای موثر را جواب نمیدهد و به سمت سرمایهگذاری میرود. تقاضایی هم كه برای واحدهای مسكونی دارید تقاضای موثر و سرمایه گذاری با یكدیگر است. بله تقاضا در این بخش زیاد است.
ولی همه تقاضاهایی كه وجود دارد به معنای نیاز افراد به مسكن نیست. اگر محاسبه شود در طول ۱۰ الی ۱۵ سال گذشته در تهران مسكن تولید شده و بیشتر از نیاز هم تولید شده است ولی این تولید مسكن تقاضای موثر و تقاضای افراد كم درآمد را جواب نداده و صرفا تقاضای سرمایهگذاری را جواب داده است. حالا این چرا اتفاق افتاده است.چون شهرسازی به فروش گذاشته شده و الان تراكم چند برابر شده است.
● چه باید كرد؟
▪ باید به طرح مطالعه مجموعه شهری تهران باز گردیم.طرحی كه در سال ۸۲ به تصویب شورای عالی شهرسازی رسید و دولت وقت هم آن را به استناد ماده یك قانون شورای عالی شهرسازی مورد تصویب قرار داد.
حتی راهكارهایی انقباضی هم برای تهران در آن دیده شد. به استناد آن قرار شد كه در تهران خدمات مناسبی در آن دیده شود و حمل و نقل مناسب شهری در آن انجام شود اتفاقی كه در حال حاضر در آن در حال رخ دادن است و شهرهای جدید از خدمات مناسب شهری برخوردار هستند.
مطالعات مجموعه شهری تهران بر این مسایل شكل پیدا كرد كه اولا بتوانیم جمعیت را در این محدوده به جای ۷۰۷ هكتاری در محدود ۱۳ هزار هكتاری توزیع كنیم. دوم برای اینكه این مجموعه راحت شكل پیدا كند ،بر روی حمل و نقل عمومی كار كنیم. یعنی ادامه خطوط مترو به شهرها برود و مردم به راحتی رفت و آمد كنند. یا اینكه شهرهای اطراف تهران مثل كرج به خطوط متروی تهران متصل شوند. اینها نتایج مطالعات مجموعه شهری تهران بود.
● افزایش تراكم موجب افزایش صدور پروانه شده اما این به معنی رونق بخش مسكن نیست؟
▪ خود این موضوع باعث افزایش قیمت زمین در شهر میشود و گردش مالی به وجود میآورد.الان هر كجای كشور كه انگشت بگذارید امكان ساخت و ساز وجود دارد.پس بر اساس مطالعات طرح جامع تهران باید تراكم فروخته شود. در افق ۱۴۰۰ جمعیت تهران ۱۱میلیون نفر خواهد شد پس باید به فكر آینده بود.
باید فضا را باز بگذارند تا كارشناسان بیایند نظرات خود را ارایه كنند.اگر این فضا مهیا نشود مطمئنا وضع بدتر از این كه هست خواهد شد.
افزایش تراكم كه به وجود آمده موجب افزایش صدور پروانه شده است اما دلیل آن این است كه تولید مسكن رونق گرفته است.
----------------------------------------------------------------
طولانی ترین دوران رکود در بازار مسکن تهران
چندی است مساله خرید، اجاره و رهن مسکن به عنوان یکی از مشکلات غیرقابل حل در کشور مطرح است. متاسفانه طی دو دهه گذشته تهیه مسکن به دلیل انحصاری و گران بودن آن مسائل و مشکلات فراوانی را بویژه برای گروههای کمدرآمد و ضعیف در شهرها به وجود آورده است. یکی از چالشهای جدی و اساسی کشور طی این سالها، عدم وجود بازار رسمی مناسب برای تهیه مسکن برای گروههای جوان و تازه تشکیل خانواده داده است.
به اعتقاد بسیاری از کارشناسان بازار مسکن فعلی پاسخگوی نیازهای افراد پردرآمد و افراد با درآمد متوسط رو به بالا بوده است و در این میان تنها اقشار کم درآمد و آسیبپذیر از حمایتهای بخش دولتی و تعاونی محروم بوده و آسیب دیدهاند.
این مساله زمینهساز ارایه راهکارهایی از سوی مسئولان شده است بطوری که در زمان دولت قبلی مساله اعطای وامهای مسکن برای اقشار ضعیف و کم درآمد کشور مطرح شد و در دولت احمدینژاد نیز این مساله دنبال شد.
سیاستهای اصلی رفع مشکل مسکن نیازمندان که از سوی وزارت رفاه مدون شده است، در چارچوب طرح جامع مسکن که از سوی وزیر مسکن و شهرسازی به هیات دولت ارایه شده، در رفع مشکلات مسکن اقشار کم درآمد موثر خواهد بود.
«محمدرضا واعظ مهدوی» معاون سیاستگذاری و برنامهریزی با بیان این مطلب میافزاید: «مطابق استانداردهای بینالمللی حداکثر ۲۵ درصد درآمد خانوارها باید صرف تامین مسکن شود که این رقم هم اکنون در کشور ما و در میان خانوارهای محروم و کم درآمد، بالغ بر ۶۰ درصد است. بر این اساس مقرر شد صندوق برنامهریزی و حمایت از مسکن گروههای کم درآمد به منظور حمایت از مسکن فقرا و اقشار آسیبپذیر تشکیل شود. این صندوق، یارانههای مسکن را با تخفیف در بهره وامهای بانکی مسکن و پرداخت بخشی از سودهای بانکی از محل منابع عمومی در اختیار اقشار آسیبپذیر و فاقد توانایی کار قرار میدهد، گروههای اجتماعی برای دریافت تسهیلات مسکن به گروه های برخوردار و نیازمند، بیمهشدگان کم درآمد و دارای درآمد کافی تقسیم شدهاند که بر این اساس تسهیلات مسکن به گروههای برخوردار دارای توانایی مالی خریداران مسکن کمتر تعلق یافته و بخشی از منابع تامین اجتماعی بدون یارانه برای تامین مسکن بیمه شدگان دارای تمکن مالی و بخشی از یارانه به بیمهشدگان کم درآمد اختصاص مییابد.»
مساله رکود بازار مسکن در تهران بسیار عمیق و فاجعهآمیز بوده است و اوج آن را میتوان در یکی، دو سال گذشته دانست. بطوری که دولت برای مقابله با آن وام مسکن را از ۷ میلیون تومان به ۱۲ میلیون تومان افزایش داد. اما به نظر میرسد که این مبلغ فقط در شهرهای کوچک که قیمت مسکن در آنها پایینتر از تهران است، نتیجهبخش بوده و در تهران کارایی ندارد.
طبق گفته کارشناسان بهای مسکن از ۱۰ برابر درآمد متوسط سالانه یک خانوار شهری گذشته و در این شرایط کمتر کسی میتواند به خانهدار شدن امیدوار باشد. این در حالی است که مطابق استانداردهای بینالمللی، بهای قابل قبول و قابل تحمل مسکن باید ۵ برابر درآمد سالانه یک خانوار باشد.
وجود چنین شرایطی زمینهساز اعطای وامهای مسکن شده است. بر اساس آمارهای رسمی ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار ایرانی در ۱۲ میلیون خانه شهری و روستایی زندگی میکنند و حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار نفر خانوار نیز فاقد خانه بوده یا به صورت مشترک از یک واحد مسکونی استفاده میکنند. این در حالی است که برخی از کارشناسان معتقدند ایران برای دستیابی به وضعیت مطلوب حدود سه میلیون واحد مسکونی جدید سالانه نیاز دارد.
سالانه بطور متوسط حدود ۶۵۰ هزار واحد مسکونی ساخته میشود که با توجه به بازار تقاضا، عرضه مسکن غیراصولی است. زیرا تا زمانی که بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی فاصله وجود دارد، نمیتوان به نیازهای متقاضیان مسکن پاسخ داد.
وام مسکن ۱۰ میلیونی
گسترش بازار تقاضای مسکن و عدم توان مالی اقشار مختلف بخصوص کم درآمد و ضعیف جامعه، وزیر مسکن و شهرسازی دولت احمدینژاد را نیز به واکنش واداشت.
مهندس «محمد سعیدی کیا» میگوید: «اولویت وام ده میلیون تومانی با اقشار کم درآمداست که حقوق آنها کمتر از دو برابر قانون کار امسال حدود ۲۵۰ هزار تومان است. هر شخصی که دارای این مشخصات باشد میتواند از وام ده میلیون تومانی استفاده کند.»
به گفته وزیر مسکن و شهرسازی به یک باره نمیتوان به همه وام پرداخت کرد و برای این منظور متقاضیان اولویتبندی میشوند.
همچنین امکان اعطای وام برای کسانی که قصد احیای بافتهای فرسوده و شهرکهای خارج از شهر را دارند، بیشتر است.
سعیدی کیا درباره چگونگی بازپرداخت وامهای بانکی میگوید: «در شهرهای کوچک دولت ۶ درصد یارانه پرداخت میکند که به این ترتیب سود تسهیلات ۱۰ درصد، در شهرهای متوسط ۴ درصد یارانه دولتی و با سود ۱۲ درصد و در شهرهای بزرگ نیز ۱۶ درصد سود تسهیلات خواهد بود.»